La vida no será la misma cuando volvamos a las calles. Continuamente estos días escuchamos en bucle frases parecidas en los medios de comunicación. Que la vuelta a nuestras vidas de antes será progresiva y diferente, que el modo de relacionarnos habrá cambiado, las tasas de paro por las nubes, que si ERTE, que si ERE, que si autónomos, hipotecas, arrendamientos, desahucios, crisis, negocios…
Ahora prima salvar vidas, es lo fundamental y así debería ser en todos los lugares del Planeta. Pero a la vez resulta fundamental proteger la situación económica de las familias, los trabajadores y las empresas, con la esperanza de poder remontar el país cuando vuelva el día a día a su cotidianeidad.
Este artículo lo vamos a dedicar a valorar las medidas adoptadas por los dirigentes políticos en el ámbito de las hipotecas desde la declaración del Estado de Alarma, concretamente al tema de la moratoria hipotecaria. Las medidas que sobre esta materia viene adoptando en los últimos días el Gobierno de España, cuenta en muchos casos con una “letra pequeña” que deja fuera de su protección a muchos afectados por la crisis económica generada por el Covid-19.
Concretamente nos referimos a las medidas recogidas en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaron medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Aspectos importantes:
El Artículo 16 del Real Decreto-ley 11/2020, contiene los requisitos que deberán reunir los afectados por la crisis para poder acceder al beneficio de la moratoria hipotecaria.
En principio podrían considerarse unos requisitos coherentes, si no fuera porque al inicio del artículo la norma exige que no basta con reunir uno de los cuatro requisitos indicados, sino que deberán reunirse todos ellos, exigiendo así un “… cumplimiento conjunto…” de las siguientes condiciones:
a) Que el hipotecado pase a estar en situación de desempleo, o bien sufra pérdidas de más del 40% en su facturación o ventas, en caso de ser un autónomo o profesional. La redacción es ambigua a la hora de indicar si entran en el supuesto las personas que se encontrasen en situación de desempleo con anterioridad a la declaración del Estado de Alarma y, además, exige el cumplimiento añadido e inseparable de otros tres requisitos que indicamos a continuación.
b) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no haya superado los 1.600 euros en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, señalando eso sí ligeros matices de superación de la cifra en caso de familias con hijos (en función del número), con mayores de 65 años o familiares con alguna discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
c) Incluso cumpliendo los dos requisitos anteriores, la redacción de la norma que regula el acceso a la moratoria hipotecaria exige al hipotecado que, para poder acceder al beneficio, la suma de su cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos resulte igual o superior al 35 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
La “letra pequeña” señala que “… sólo tendrán la consideración de «gastos y suministros básicos» los suministrados en la vivienda habitual de la unidad familiar…” (y especifica: electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, telecomunicaciones y cuota de la comunidad de propietarios).
d) Pero es que, además, se exige reunir un requisito más de forma conjunta para poder acceder al beneficio de la moratoria hipotecaria. Que la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. Es decir, que el esfuerzo que supone el total de la carga hipotecaria para la unidad económica familiar se haya multiplicado al menos por 1,3.
Esta exigencia de cumplimiento conjunto de los cuatro requisitos contenidos en el Artículo 16 del Real Decreto-ley 11/2020, deja fuera del acceso al beneficio de la moratoria hipotecaria a muchas personas que se encuentran en situación de extrema necesidad, y abre la puerta a que las entidades bancarias puedan plantear dificultades a la hora de hacer concesiones.
El Artículo 17 del Real Decreto-ley 11/2020, dificulta aún más el acceso al beneficio de la moratoria hipotecaria de los posibles beneficiarios. Y lo complica por razones de pura logística, ya que si los trámites administrativos siempre suponen dificultades para un importante sector de la ciudadanía, más aún ahora que la mayoría de las gestiones deberán realizarse a través de internet, con la dificultad de acceso y conocimiento que eso supone en muchos casos.
Los posibles beneficiarios de la moratoria hipotecaria deberán facilitar a las entidades bancarias una amplia documentación que acredite, entre otras cuestiones, su situación de “especial vulnerabilidad”. Esta documentación viene recogida en el Art. 17 del Real Decreto-ley 11/2020, y podemos resumirla de la siguiente manera:
a) En caso de desempleo, habrá que aportar el certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones.
b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, habrá que aportar el correspondiente certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma.
c) También será necesario aportar la documentación que acredite del número de personas que habitan la vivienda, libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho, certificado de empadronamiento, y declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad permanente para trabajar, según corresponda el caso.
d) Habrá que añadir, además, la documentación acreditativa de la titularidad de la vivienda, nota simple del Registro de la Propiedad, escritura de compraventa de la vivienda (habitual, en alquiler, o inmueble afecto a la actividad económica), y la escritura acreditativa de la concesión del préstamo con garantía hipotecaria. En caso de tener la vivienda alquilada, habrá que aportar, además, el contrato de arrendamiento.
e) A esta documentación habrá que añadir una “declaración responsable” del potencial beneficiario, relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes.
Esta misma “declaración responsable”, podrá ser aportada por los hipotecados en caso de que no puedan reunir toda la documentación indicada en los apartados anteriores, pero con la obligación de presentar esa documentación restante en el plazo de un mes a contar desde que finalice el Estado de Alarma y sus prórrogas.
En definitiva, la propia redacción del artículo reconoce la amplitud de la documentación requerida y las dificultades con la que sabe que se encontrará una buena parte de la población, especialmente los más vulnerables (mayores, personas sin acceso a las tecnologías… etc.), pero sin aclarar qué sucedería en caso de no poder cumplir estos trámites excesivos por causa ajena a la voluntad del hipotecado interesado.
Por ejemplo: ¿quién responde si es un Organismo Público el que no puede conceder un documento al solicitante?, no hay que olvidar que en la actualidad la Administración está prácticamente paralizada, cuando no, en otros casos, colapsada de solicitudes. ¿Qué sucedería si transcurrido un mes desde el levantamiento del Estado de Alarma y sus prórrogas no se hubiera podido recopilar la documentación restante, habiéndose concedido ya la moratoria?, ¿cómo se resolvería?. ¿Cómo se tramitará la “declaración responsable”? ¿en las notarías? ¿y si una persona no puede acudir a una notaría por estar enferma o encontrarse en situación de riesgo extremo? Preguntas que de nuevo deja en el aire la redacción del Real Decreto-ley 11/2020.
El Artículo 19 del Real Decreto-ley 11/2020, especifica que, cumpliendo los requisitos ya explicados, únicamente podrán tener acceso a la moratoria hipotecaria los préstamos contratados para la adquisición de:
Reunidos los cuatro requisitos acreditativos de vulnerabilidad, recopilada la amplísima documentación exigida, solicitada la moratoria al banco y aprobada por éste, en la mayoría de los casos será necesaria además la intervención de un notario para reflejar los cambios de la relación hipotecaria. Medida que supone una dificultad añadida para la tramitación del acceso al beneficio de la moratoria.
Cumplimentados todos estos pasos, las entidades bancarias contarán con un plazo de 15 días para aplicar la moratoria e informar al Banco de España sin poder, a partir de ese momento, exigir el pago de la cuota hipotecaria a los deudores ni el devengo de intereses.
El camino no es fácil y es cierto que la redacción de la norma deja demasiadas puertas abiertas y preguntas sin respuesta. Pero entre tanta incertidumbre también hay luz y lo importante es saber reconocerla y actuar a tiempo.
Confiemos en que los Bancos estén dispuestos a colaborar y a flexibilizar las exigencias que vaya marcando la Ley, actuando a favor de los hipotecados en situación de extrema necesidad. Confiemos del mismo modo en que, para evitar confrontaciones y ambigüedades, la normativa hipotecaria excepcional dictada hasta la fecha sea adaptada a la situación real de los afectados por la crisis, a sus particularidades, que se rectifique, se amplíe y se mejore con normas posteriores durante la vigencia del Estado de Alarma y sus prórrogas.
La continuidad económica del país y la vuelta a la normalidad de la mejor manera posible, dependerá en todo caso de la subsistencia económica del individuo y de las medidas que se adopten para protegerle.
NR2 ABOGADOS
